Co určuje sazbu pronájmu kanceláří a může se během doby pronájmu měnit? / Blog / Officemaps

Officemaps.ru vysvětlil, jaké složky tvoří sazbu nájemného, ​​zda může pronajímatel změnit náklady na nájemné během doby pronájmu a proč nelze spoléhat pouze na cenu za metr čtvereční. metr při výběru místnosti.

Jak se počítají ceny nájemného a kanceláří?

Po krizi v roce 2008 téměř všichni pronajímatelé odmítli nominovat nájemné v cizí měně, takže nyní jsou všechny platby nájemného prováděny v rublech a cena je stanovena na 1 mXNUMX. m prostor.

Základní sazba pronájmu nejčastěji zahrnuje následující složky:

• platba za možnost využívat metry čtvereční prostor;
• DPH, případně;
• provozní náklady spojené s údržbou celého objektu;
• daně související s nemovitostí;
• topení, voda a kanalizace.

V Petrohradě základní sazba nájemného zpravidla nezahrnuje následující výdaje, na které nájemce uzavře smlouvu s organizacemi třetích stran:

• parkoviště;
• elektřina se platí měřičem za městské sazby;
• čištění;
• telekomunikační služby.

Sazba nájemného, ​​jeho složky a doplatky jsou sjednány mezi vlastníkem a nájemcem. Strany se mohou dle svého uvážení dohodnout na platbě za pronájem kancelářských prostor. Jsou případy, kdy je pro nájemce důležité zahrnout do nájemného veškeré náklady spojené s kanceláří včetně elektřiny, parkování a všech doplňkových služeb, proto jsou podmínky pro výpočet nájemného uvedeny v nájemní smlouvě.

Liší se tvorba sazeb nájemného v Moskvě a regionech?

Výpočet nájemného se neliší v Moskvě, Petrohradu a regionech, protože soubor požadavků na prostory je všude přibližně stejný. Samotné náklady na pronájem mohou být vyšší nebo nižší v závislosti na regionu.

Jednou ze zvláštností v Moskvě historicky bylo, že se tam nejčastěji používá sazba vyjádřená na metr čtvereční. m za rok podle systému trojité sítě bez všech druhů navýšení – čistá sazba za m2. metr místnosti.

Proč si nemůžete vybrat pokoj pouze podle ceny za metr čtvereční? m?

Cena pronájmu za m2. Metr je hodnota, která vám umožňuje zhruba určit kvalitu místnosti v počáteční fázi a odříznout velmi špatné možnosti.

Spoléhat se při výběru kanceláře jednoduše na absolutní hodnotu sazby je však poměrně obtížné. Je potřeba porovnávat srovnatelné věci. Na první pohled mohou mít totožné místnosti výrazné nuance.

Za prvé, také stojí za to posoudit náklady na čistý pronájem – trojité ne, bez daní a provozních nákladů. Za druhé je nutné porovnat možnosti z hlediska kvality a technických vlastností. Například existují prostory s dobrou designovou výzdobou, dobrými opravami, ale bez klimatizace. V důsledku toho se ceny pronájmu mohou značně lišit. I na stejném místě mohou mít prostory stejné velikosti různé ceny pronájmu.

Může se sazba změnit během doby pronájmu kanceláře?

Pokud je doba pronájmu delší než rok, je možná indexace nájemného. Občanský zákoník Ruské federace vám umožňuje změnit sazbu nájemného nejvýše jednou ročně o procento dohodnuté stranami a uvedené v nájemní smlouvě. Pokud je smlouva uzavřena na dobu kratší než jeden rok, sazba zůstává nezměněna.

Vzhledem k tomu, že v Petrohradu je sazba DPH zahrnuta do sazby pronájmu, může se při revizi základní sazby daně DPH a nájem zvýšit nebo snížit. Totéž platí pro doplatky zahrnuté v leasingu. Pokud samostatná nájemní smlouva předem stanoví, že při změně tarifu za teplo a vodu, elektřinu na osvětlení celého objektu a provoz výtahů je o stejnou částku revidována sazba nájemného, ​​pak se může změnit i cena pronájmu. Pokud takové podmínky nejsou ve smlouvě předem stanoveny, pak se nájem přezkoumává maximálně jednou ročně.

Sdílejte na mých sociálních sítích:

Pronájem nebytových prostor (kanceláře) je běžným postupem v oblasti malých a středních podnikatelů, neboť pro malé firmy je výhodnější prostory pronajímat než kupovat. Zvláštností řízení je povinnost užívat kancelář k určenému účelu (pobyt je zakázán) a poskytování výhradně právnickým osobám.

Možnosti stanovení sazby pronájmu

Problematika stanovení výše nájemného není zákonem upravena, ale má poradní charakter. Jedná se o tzv. Metodiku stanovení výše nájemného. V tomto ohledu mohou strany – nájemce a pronajímatel – tuto techniku ​​nepoužít, ale stanovit si všechny podmínky ve smlouvě.

Absence plné regulace problematiky zákonem může vést k nepřiměřeně navýšené ceně, proto se k tomu používá nezávislé posouzení sazby nájemného, ​​tedy výše platby za měsíc/čtvrtletí/rok.

Záleží na následujících faktorech:

• umístění stavby (vzdálenost od centra, dopravních uzlů apod.);
• celková plocha;
• celkový stav;
• typ (samostatná budova, v obchodním centru, v obytném domě);
• materiál, ze kterého je budova postavena.

Na základě odborného posouzení je stanovena objektivní hodnota konkrétního objektu. Metoda znaleckého posouzení je nejoblíbenější při pronájmu nestandardních prostor nebo přítomnosti unikátního vybavení v nich. Při stanovení nájemného standardních prostor se používá analogová metoda, tedy srovnání s tržní hodnotou podobné nemovitosti.

Pronájem komponentů

Pojmy nájemné a platba se často používají zaměnitelně, ale mezi těmito pojmy jsou rozdíly. Deska se skládá z následujících částí:

Základní nájemné (tj. cena 1 mXNUMX měsíčně)

Tuto hodnotu lze určit lokálně. Například pro objekty ve vlastnictví města Moskvy byla stanovena minimální sazba nájemného za rok.

Provozní náklady

Mezi takové výdaje patří výdaje spojené s užíváním pronajatých prostor. Například:

• požární hlásič;
• parkoviště;
• Internet a komunikace;
• úklid prostor a odvoz odpadu;
• aktuální a velké opravy
• údržba výtahu.

Seznam se může lišit v závislosti na vlastnostech konkrétní nemovitosti.

Poplatky za služby

Tyto náklady mohou být zahrnuty do provozních nákladů, pokud se tak strany rozhodnou, ale elektřina se platí na základě skutečné spotřeby.

DPH

Aby nebylo možné oddělovat každý druh nákladů samostatně, strany obvykle dospějí ke zobecněné částce ukazující konečnou sazbu nájemného. Pronajímatel zároveň prokazuje, jak se vyvíjel, alokací podílu na provozních nákladech. U prostor třídy A může být podíl provozních nákladů 35-40%, třída B – 30-35%, třída C – 25-30%.

Výpočet výše splátky nájemného

Při výpočtu sazby nájemného se používá vzorec: součin základní sazby podle plochy a různých koeficientů charakterizujících nájemní nemovitost. Toto jsou šance:

• mít na sobě;
• druh využití nemovitosti;
• kulturní hodnota budovy;
• zamýšlené použití;
• kvalita budovy;
• činnosti nájemce;
• společenský význam atd.

Vzorec je uveden jako příklad a může se lišit podle různých nájemních smluv. Pokud se stav prostor v průběhu času a užívání změní, může jedna ze stran iniciovat změnu sazby nájemného. Po vzájemné dohodě mohou strany změnit výši poplatku tolikrát, kolikrát je potřeba.