Jak provést ocenění pozemku

Zdá se, že udělat odhad pozemku je elementární – porovnat podobné inzeráty a odhadnout průměrnou cenu. Ve skutečnosti se vše ukáže být složitější – existují situace, kdy můžete provést posouzení sami, v jiných musíte najít licencovanou společnost s právem provést zkoušku. Řekneme vám, jak provést ocenění pozemku, kdy potřebujete znalce a jak se vyhnout bezohledným specialistům.

Když je potřeba hodnocení

Existuje několik situací, kdy může být vyžadována zpráva o ocenění pozemku. Pokud je pozemek plánován na prodej, musí prodávající vědět, za jakou cenu by měl být pozemek uveden, aby byl zakoupen dostatečně rychle. To má dvě strany:

• Nechci prodávat příliš dlouho – je lepší uvést levněji;
• Pokud to nechcete prodat levně, je lepší to prodat za vyšší cenu.

Rovnováha mezi těmito dvěma částkami bude pro prodejce nejlepší cenou. K takovému posouzení prodávající nepožaduje povinné posouzení znalcem. Částku si můžete zjistit sami nebo tyto výpočty svěřte realitní kanceláři.

Znalecký posudek o posouzení pozemku bude vyžadován v dalších situacích:

• Získání hypotečního úvěru na stavbu domu;
• Pro výpočet výše daně v případě dědictví;
• Pro spory mezi manžely při rozvodu – rozdělení majetku;
• Pro soudní jednání nebo pro předložení jiným vládním agenturám;
• Získat úvěr od banky – když je pozemek zástavou;
• Prodej pozemku prostřednictvím dražby;
• K uzavření nájemní smlouvy;
• Spočítat možné výnosy z investičních investic.

Upozorňujeme, že ve všech výše uvedených případech oceňování pozemku provádí kvalifikovaný odborník s příslušnou licencí. To je důležité – pokud využijete služeb fyzické nebo právnické osoby bez nároku na odborné posouzení, nebude dokument akceptován bankou ani státními orgány.

Když realitní kancelář nabízí ocenění pozemku nebo jiné nemovitosti, určitě si ujasněte, o jaký druh ocenění je řeč. Zeptejte se, zda mají odborníky se státním povolením a zda jsou registrovaní u SRO. Nebo je jejich posouzení relativní, bez odbornosti? Výsledkem jejich práce pak není znalecký posudek, ale pouze posudek soukromníka o možné hodnotě předmětu.

Druhy hodnoty pozemků

Profesionální znalec může stanovit několik typů hodnoty pozemků. Před objednáním odhadu si prosím ujasněte, co přesně potřebujete. Pokud neznáte přesné jméno, řekněte manažerovi, k čemu přesně posouzení potřebujete – my vám řekneme, co máte dělat.

Tržní hodnota

Tržní hodnota pozemků je nejoblíbenějším požadavkem na ocenění. Bude vyžadována mimo jiné u bankovních úvěrů spolu s likvidační hodnotou. V podstatě jde o cenu, za kterou se dnes dá pozemek prodat. Nemluvíme o okamžitém prodeji – mluvíme o stejných transakcích „na trhu“. Je obtížné určit hodnotu pozemku pomocí takového ocenění, pokud historie prodejů neobsahuje údaje o transakcích s podobnými pozemky ve stejném mikrookresu.

Likvidační hodnota

To je cena, kterou banky požadují spolu s tržní cenou. Jde o to, že když banka dá úvěr, má zájem získat zpět alespoň vlastní prostředky. Pokud má dlužník problémy a přestane platit, co by měla banka dělat? Aby se banka pojistit proti takovým situacím, bere zajištění. V případě hypotečního úvěru se jedná o nemovitost, která se s úvěrem kupuje.

V takových případech banku tržní cena nezajímá. Je důležité znát částku, kterou můžete právě teď získat, pokud svou nemovitost dáte na prodej. Tento údaj se nazývá likvidační hodnota. Obvykle je o 20-40% nižší než tržní cena.

Katastrální hodnota

Tato hodnota je potřebná při výpočtu výše pozemkové daně. Smyslem je cena bytu podle státu. Cena uvedená v dokladech se může od skutečné lišit až desetinásobně – směrem nahoru i dolů. Aktuální posouzení katastrální hodnoty v případě sporů se státními úřady – například když se úřady snaží vyměřit vlastníkovi pozemku nepřiměřeně vysokou daň.

Tato hodnota se vypočítává pomocí katastrální mapy – speciální mapy, která udává koeficienty prestiže mikrookresů. Kromě prestiže existuje mnoho dalších faktorů – výpočty provádějí inženýři.

Jiné druhy nákladů

Existuje několik dalších typů ocenění, které může profesionální odhadce provést.

Rozvaha bude užitečná pro právnické osoby. Tento údaj je uveden v dokladech a používá se v účetních zápisech. Zjednodušeně se jedná o kupní cenu sníženou o amortizaci způsobenou několika faktory. To je relevantnější pro jiné nemovitosti než pro pozemek kvůli zjevnému nedostatku indikátoru opotřebení.

Před investováním prostředků by měla být objasněna hodnota investice. Jedná se o hodnotu pozemku s přihlédnutím k výnosům z jeho užívání. Například z pronájmu. Tato hodnota se počítá pro investice do několika akcií od několika účastníků a složitějších právních finančních schémat.

Etapy oceňování pozemků

Proces se může lišit v závislosti na typu hodnocení, ale v zásadě je algoritmus stejný:

• Sami se rozhodnete, jaký druh hodnocení potřebujete. Prodej pouze znalecký posudek – můžete se obrátit na znalce nebo se podívat do sekce Samoocenění pozemku. V ostatních případech doporučujeme kontaktovat vedoucího a sdělit mu konkrétní situaci. Existují jemnosti, které, pokud nejsou známy, mohou vést ke ztrátě peněz. Například výměr pro soud stojí jednu částku a výměr pro správce daně další. Proč platit více? Zavolejte našim manažerům – telefonická konzultace je zdarma.
• Setkejte se s odhadcem v nemovitosti. Předložte požadované dokumenty a podepište smlouvu. Upozorňujeme, že všichni profesionální odborníci pracují v souladu se zákonem a uzavírají dohodu. Buďte opatrní při snaze ušetřit a objednejte si posouzení u neznámé soukromé osoby.
• Po uzavření smlouvy odhadce vyfotografuje a prohlédne pozemek.

Zbývající fáze probíhají bez vaší účasti – specialista analyzuje trh, vyhledává podobné nabídky, strukturuje a počítá podobné transakce z historie mikrodistriktu. To vše je nutné pro zjištění aktuální hodnoty pozemku.

Zpráva o posouzení tržní hodnoty bude připravena do 2–5 dnů. Pokud to potřebujete naléhavě, bude to dražší.

Zpráva bude obsahovat veškeré informace o znalci, zákazníkovi a předmětu, který byl zkoumán. Žádost bude obsahovat fotografie, které znalec pořídil na pozemku. Pokud byl příkaz k získání hypotečního úvěru, pak bude závěr obsahovat dvě částky – tržní hodnotu a likvidační hodnotu.

Můžete si objednat nejen studii tržní hodnoty, ale i další typy hodnocení. Například zpráva o stanovení katastrální hodnoty bude také hotová za 3-5 dní.

Vezměte prosím na vědomí, že ocenění pozemku, ocenění domu a ocenění domu a pozemku jsou tři různá ocenění. Vezměte to prosím v úvahu při objednávání odhadu nákladů. Kontaktujte naše manažery, řekneme vám, jak správně formulovat úkol pro odborníka.

Kdo provádí odhad pozemku?

Moderní legislativa klade na profesionalitu a kvalifikaci znalců poměrně mnoho požadavků. Vyžaduje se také zvláštní povolení. Buďte opatrní při jednání spíše s jednotlivci než s firmami – vždy si zkontrolujte osvědčení a licenci odhadce. U realitních kanceláří buďte opatrní – některé bezohledné realitní kanceláře nabízejí prodejcům provedení posudku, nepůjde však o odborný posudek, ale pouze o názor soukromé osoby. Žádná banka ani soud tento názor nepřijme.

Při výběru odhadce věnujte pozornost několika faktům:

• Odhadce je připraven poskytnout potvrzení o účasti v neziskovém profesním sdružení, které dohlíží na činnost všech oceňovacích společností – tzv. SRO;
• Odborník je pojištěn proti občanskoprávní odpovědnosti – nejméně 30 tisíc rublů;
• Odborník se netají, pro jakou organizaci pracuje. Jsem připraven poskytnout klientovi firemní data, detaily a další otevřené, veřejné informace.
• Znalec pracuje na základě smlouvy, kde je jasně uvedeno, za co klient platí. Neexistují žádné marketingové ani informační služby – platí se za posouzení konkrétního objektu, za posouzení hodnoty pozemku.

Firma, kde odhadce pracuje, má dobré jméno – jsou zde spokojení klienti, je zde kancelář, telefonní číslo není skryto a vedoucí je připraven poskytnout rady a podrobnosti v pracovní době.

Jak ohodnotit pozemek sami

Pokud potřebujete znalecký posudek pouze na prodej, a ne pro žádosti do banky nebo vládních agentur, můžete zkusit ušetřit peníze a sami si prozkoumat trh. Nebudete moci dělat totéž jako expert – takové množství dat prostě ve veřejné doméně nenajdete. Přibližnou částku ale bude možné zjistit. Nabídněte nemovitost k prodeji za mírně vyšší cenu a snižujte ji, dokud se vám nezačne ozývat.

• Najděte na trhu 10-20 podobných inzerátů na prodej pozemku – se stejnou rozlohou, ve stejné oblasti;
• Vyfiltrujte ty, které nespadají do kategorie využití – je nesprávné srovnávat pozemky pro individuální bytovou výstavbu a pro komerční zástavbu;
• Odstraňte ze seznamu nejdražší a nejlevnější pozemky;
• Vydělte cenu každého pozemku plochou nemovitosti – tím získáte průměrné náklady na sto metrů čtverečních pro každou nemovitost;
• Výsledné částky sečtěte a vydělte počtem nemovitostí – to jsou průměrné náklady na sto metrů čtverečních u vašich nemovitostí.

Přidáme kladné koeficienty:

• Přidejte 20-30 procent k průměrným nákladům, pokud je přístup k inženýrským sítím;
• Dalších 5-10 procent, pokud se dům nachází v zeleni a má asfaltovou příjezdovou cestu;
• Pokud se v blízkosti nachází infrastruktura a oblast, kde se lokalita nachází, je rozvinutá, přidejte dalších 10 %.

Od průměrných nákladů na metr čtvereční se vyplatí odečíst:

• 20–30 %, pokud neexistuje přímý přístup ke komunikaci;
• 10-20%, pokud kolem domu vede dálnice;
• 10-20%, pokud není přístup do domu;
• 5-10 %, pokud jsou v blízkosti průmyslová zařízení.

V důsledku toho získáte průměrnou tržní hodnotu sto metrů čtverečních vašeho pozemku. Vynásobte počtem setin a získáte výsledek.

Vámi vypočítaná částka jen s odstupem odráží přístup profesionálního odborníka. Berou se v úvahu u 10 podobných objektů. Znalec bere v úvahu nejen prodávané předměty, ale i ty prodávané. Koeficienty jsou mnohonásobně vyšší.

Pokud nechcete udělat chybu v ceně, objednejte si posouzení u odborného odhadce. Stanovení tržní hodnoty pozemku je složitý proces, který by měl být přenechán kvalifikovaným odborníkům.

Vyberte kategorii otázky:

• Časté otázky
• Oceňování majetku